Adana Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul Hukuku Nedir? Adana Tapu-Gayrimenkul Avukatı Bilgilendiriyor.

Gayrimenkul Hukuku, sahip olunan tüm taşınmazlarla ilgili olarak yazı içeriğinde sıralayacağımız; arsa, apartman, tarla, işyeri, konut ya da diğer tüm taşınmazların tapu ve tapudan kaynaklı davalar başta olmak üzere taşınmazlar ile ilgili konularda faaliyet göstermektedir. Gayrimenkul Hukukunda avukatlar tüm gayrimenkul anlaşmazlıkları ile ilgili davalarda vekillik gerçekleştirirler ve anlaşmazlığa konu olan dava ve takiplerin temsilciliğini yaparlar. Gayrimenkul Hukuku seçkin ve uzman avukatlarca yürütülmeli, zamana uygun olması açısından gerçekleşen yeni kanun ya da kararnamelere uygun olarak dinamik bir şekilde gerçekleştirilmelidir. Nitekim dava sonucunda yargılama giderlerinin yüksek oluşu davanın olumlu sonuçlanmasının en kadar elzem olduğunun bir göstergesidir.

Köroğlu & Kemaneci olarak Adana'da Gayrimenkul Hukuku alanında meydana gelebilecek taşınmaz alım ve satım, intifa, irtifak, ipotek, kira şerhi gibi alanlardaki uyuşmazlık ve işlemler bakımından her türlü hukuki hizmetini sunmaktayız.

Gayrimenkul avukatı, gayrimenkul anlaşmazlıkları konusunda çeşitli davalara bakar. Bu davaları özetle sıralamak gerekirse:

• Kamulaştırma Davaları
• Tapu İptal ve Tescil Davaları
• Tahliye Davaları
• Kira Bedeli Tespit Etme Davaları
• İpotek ile Rehin Tesisi Ve Fekki İşlemleri
• Ortaklığın Giderilmesi Davaları
• Mirastan Doğan Taşınmaz Davaları
• Kira Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklar
• Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları
• Önalım Davaları
• Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Davalar
• İpotek Sözleşmeleri
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri
• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklar
• Önalım Hakkı Kaynaklı Davalar
• Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Konulu Davalar
• Kentsel Dönüşüm Sürecinde Meydana Gelen Uyuşmazlıklar
• İmar Mevzuatı Kaynaklı Davalar
• Genel Emlak Hukuku olarak sıralanabilir.

Mirastan Mal Kaçırma Muris Muvazaası Davası

Miras bırakanın bir kısım mirasçılarından mal kaçırmak için sağlığında yaptığı tasarruflar halk arasında muris muvazaası olarak isimlendirilir. Ülkemizde muris muvazaası işlemleri çok fazla sayıda yapılmakta ve bu şekilde yasal mirasçılar miras haklarından mahrum edilmeye çalışılmaktadır. İlgili yasal mevzuatımızda mirasçılardan mal kaçırma işlemleri bir kısım koşulların bulunması halinde dava ile iptal edilebilmekte ve bu sayede mirasçılar ellerinden hukuka aykırı şekilde alınan miras haklarına ve miraslara kavuşabilmektedir.

Muvazaa, hukuki sonuç doğuracak bir hukuki işlemde; görünüşte geçerli olmasına rağmen hukuki işlemin taraflarının üçüncü kişileri aldatmak amacı ile gerçek iradelerine uymayan kendi aralarında hüküm ifade etmeyen bir hukuki işlemi bilerek ve isteyerek yapmak konusunda anlaşmalarıdır.

İlgili hukuki mevzuatımıza göre: bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 17.10.2011 Tarihli ve 2011/7019 Esas, 2011/10389 Karar sayılı ilamı: …Bilindiği üzere; uygulamada ve öğretide “muris muvazaası” olarak tanımlanan muvazaa, niteliği itibariyle nisbi ( mevsuf-vasıflı ) muvazaa türüdür. Söz konusu muvazaada miras bırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir. hükmündedir.

Somut karara ve diğer Yargıtay kararları ile 01.04.1974 Tarihli 1/2 Sayılı İçtihatları Birleştirme Kararı'nda açıklandığı üzere; görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de Türk Medeni Kanunu'nun 706, Türk Borçlar Kanunu'nun 213. ve Tapu Kanunu'nun 26. Maddeleri'nde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa sebebiyle geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler.

Hemen belirtmek gerekir ki; bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı, adil ve doğru bir çözüme ulaştırılabilmesi, davalıya yapılan temlikin gerçek yönünün diğer bir söyleyişle miras bırakanın asıl irade ve amacının duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarılmasına bağlıdır.

Öte yandan, miras bırakanın sağlığında mal varlığının tamamını veya bir kısmını, mirasçıları arasında hoşgörüyle karşılanabilecek makul ölçüler içerisinde paylaştırmışsa mirasçısından mal kaçırma iradesinden söz etme olanağı bulunmamaktadır. Somut durumda, miras bırakanın denkleştirme yapıp yapmadığı üzerinde durulması, miras bırakandan tüm mirasçılarına intikal eden, taşınır, taşınmaz ve hakların araştırılması, tapu kayıtları ve varsa diğer delil ve belgelerin mercilerinden getirtilmesi, her bir mirasçıya geçirilen malların ve hakların nitelikleri ve değerleri hakkında uzman bilirkişiden rapor alınarak paylaştırmanın mı, yoksa mal kaçırma amacının mı üstün tutulduğunun aydınlığa kavuşturulması zorunludur.

Tapu İptal Davası

Tapu iptal tapu kütüğüne hukuka aykırı olarak tescil edilen mülkiyet hakkının, hukuka uygun hale getirilmesi için açılan davadır. Bu davada usulsüzlüğün tespit edilmesi ve gerekli olan bilgilendirmenin yapılması gerekmektedir. Uygulama adımına geçilebilmesi için de mahkeme kararının kesin olarak sonuçlanması gerekmektedir. Mahkeme kararının üst mahkemelere taşınması durumunda karar icra edilmez.

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Adana Ortaklığın giderilmesi davası yani eski adıyla izale-i şüyu davası, paylı (müşterek) mülkiyet ya da elbirliği (iştirak halinde) halinde mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar/ortaklar arasında mevcut olan birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek ferdi mülkiyete, yani bireysel mülkiyete geçilmesini veya bu mümkün değilse, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi ile birlikte satış bedelinin ortaklar arasında payları oranında paylaştırılması yoluyla paylaşmanın sağlandığı dava türüdür.

Gayrimenkulün Kamulaştırılması Davası

Bir gayrimenkulün devlet tarafından kamulaştırıldığı günümüzde de çokça karşılaşılan bir durumdur. Ancak böyle durumlarda kişilerin kamulaştırılan alan üzerinde var olan haklarının korunması da söz konusu olabilmektedir. İşte bu kamulaştırma sürecinde gayrimenkul avukatları ile iş birliği yapılarak kişilerin hakları savunulabilmektedir. Kamulaştırma davaları türleri şu şekildedir:

Acele kamulaştırma

Devlet tarafından taşınmaza hemen el konulduğu durumlardır. Burada amaç kamunun yararını gözetmektir.

Kısmi kamulaştırma

Bu kamulaştırma türünde taşınmazın tamamı değil belirli bir kısmı kamulaştırılmaktadır.

Trampa yolu ile kamulaştırma

Kamulaştırma söz konusu olan taşınmaz ile başka bir gayrimenkulün takas edildiği kamulaştırma çeşidi olup farklı usullere tabidir.

Şufa Davası

Bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Hak sahibinin önalım hakkını kullanması ile yeni bir hukuki ilişki ortaya çıktığı için bu hak, yenilik doğuran bir haktır ve yenilik doğuran bir dava ile kullanılır. Önalım hakkı üçe ayrılmaktadır:

• Yasal Önalım Hakkı: Türk Medeni Kanunu 732. Maddesinde düzenlenmiştir.
• Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Türk Medeni Kanunu'nun 735. Maddesinde ve Türk Borçlar Kanunu'nun 240. Maddesi ve devamında düzenlenmiştir.
• Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu'nda düzenlenmiştir.

Gayrimenkul Hukuku Davaları Hangi Mahkemelerde Görülür?

Tapu iptal davası, ortaklığın sona erdirilmesi davası, kira sözleşmeleri ile ilgili anlaşmazlıklar gibi sorunların hukuki yoldan çözümü için açılan gayrimenkul hukuku davaları asliye hukuk ve sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir. İmar, kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma davaları kapsamında idari yargının görevli olduğu hallerde ilgili davalar idare mahkemelerinde görülecektir. Gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilen her türlü davada avukatlık ve danışmanlık hizmeti almak için Adana Tapu avukatı, Adana gayrimenkul avukatı Av. Osman Ali Kemaneci ve Av. Arb. Ahmet Köroğlu ile iletişime geçebilirsiniz.

Dilekçe Aşaması

Dilekçelerin Karşılıklı Verilmesi Aşaması: Dilekçelerin usul ve mevzuata uygun bir şekilde düzenlenmesi ve davanın tarafları arasında karşılıklı tebliğ ve tebellüğ edildiği aşamadır.

Ön İnceleme Aşaması

Hakim bu aşamada hazırlık işlemlerini yapar, tarafların dilekçelerini ve eklerini inceler uyuşmazlık konularını tam olarak belirler. Dava şartları ve ilk itirazlar incelenir. Dava şartları ve ilk itirazların karara bağlanması için, tarafların dilekçelerindeki açıklamalar yeterli ise, hakim dosya üzerinden karar verebilir. Tapu davalarında genellikle bu aşamada usulen bir hata bulunmuyorsa karar çıkmamaktadır.

Tahkikat Aşaması

Tahkikat ön inceleme tutanağı ile yürür. İddia ve savunmalar ile bunlara ilişkin delillerin değerlendirildiği ve genelde yargılamanın en uzun sürdüğü aşamadır. Tahkikat, bunun için belirli olan duruşmada yapılır. Bu aşamada tanıklar dinlenir, taşınmazda keşif yapılır, taşınmazın değerinin hesaplanması için bilirkişi görevlendirilir.

Hüküm

Hüküm, davayı esastan çözümleyen, taraflar arasındaki uyuşmazlığı sona erdiren nihai karardır. Fakat mahkemelerin verdiği her karar hüküm değildir. Verilen karara tarafların itiraz edip etmemesine göre üst mahkeme süreci başlamaktadır.